[부동산 #13] 경매 주요 용어 v1.0 (임의경매, 강제경매, 재경매, 일괄매각, 공매, 소제주의, 인수주의, 대항력, 우선변제)

[부동산 #13] 경매 주요 용어 v1.0 (임의경매, 강제경매, 재경매, 일괄매각, 공매, 소제주의, 인수주의, 대항력, 우선변제)

 

안녕하세요. 초이와킴입니다. 

오늘은 경매의 기본 용어 10가지에 대해서 풀어보겠습니다.. 

 

1. 임의경매 (담보권의 실행, 등을 위한 경매) 

- 저당권, 전세권, 유치권 등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로, 담보권자 자신이 스스로가 원하여 담보물을 취하여 환가하고, 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 제도. 

 

2. 강제경매
채무자 소유의 부동산을 압류하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻기 위해 집행하는 절차이다.

확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전채권문서 등의 집행권원을 가지고 있는 채권자가 표시된 이행 청구권의 실현을 위해서 채무자 소유의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매를 진행하여 변제받는 제도이다.

3. 재경매
입찰자가 결정된 후에 매수인이 대금 지급 의무를 이행하지 않은 부동산의 경우 담당 판사는 직권에 의해 입찰 일자를 재공고 후 재경매 명령을 하고 다시 입찰하는 제도이다.

4. 일괄매각
법원은 경매의 대상이 되는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 일괄 하여 매각하도록 결정할 수 있다.

5. 공매
국세징수법에 의해서 국가기관에 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제 매각하는 절차로, 압류재산 처분과 비업무용 부동산의 처분이 주가 되며 한국자산관리공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대상 부동산을 처분하는 제도이다.

 

6. 소제주의
낙찰인이 낙찰 받은 후 부동산 위에 존재하는 모든 부담이 소멸되고 완전한 소유권을 취득한다.

7. 인수주의
낙찰에 의하여 모든 부담이 소멸되지 않고 매수인이 부담해야 하는 것으로 민사소송법은 소제주의를 원칙으로 있지만 예외적으로 인수주의를 취한다.

저당권, 담보가등기, 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소되고 그 이후의 후순위의 모든 권리는 소멸한다.

그러나 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류 보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권 등의 권리와 대항력 있는 임차권도 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 하며, 별개로 법정지상권, 유치권 인정여부에 따라 인수될 수 있다.

8. 잉여주의
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산 상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자 스스로 매수할 것인지를 확인한 후, 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

9. 대항력
주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데, 이 힘을 주택임차인의 대항력이라 부른다.

임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것이지만, 대항요건을 갖추기 전에 선순위 권리가 있었다면 대항력이 인정되지 않는다.

10. 우선변제
대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받는다.