[부동산 #14] 부동산 경매 주요 용어 v2.0 (확정일자/말소기준권리/압류/가압류/가처분/가등기/변경/연기/취소/취하)
11. 확정일자
법원의 등기소 또는 공증인 사무실, 구청이나 동사무소에 주택임대차 계약서에 현재 날짜를 증명하기 위하여 확정일자의 번호와 도장을 찍는 것을 말한다.
임차주택을 인도받고 주민등록 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 된다.
12. 말소기준권리
최고가매수인은 낙찰대금을 완납하게 되면 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되는데, 소유권이전등기를 하면서 등기사항증명서 상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않아 매수인이 인수해야 하는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기와 경우에 따라 전세권도 인정되는데, 이 권리 중 등기사항증명서 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리로 보면 된다.
통상 말소기준권리 보다 빠르면 선순위 권리로 인수해야 되며, 말소기준권리 보다 늦으면 후순위 권리로 소멸된다.
13. 압류
확정판결이나 기타 집행권원에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단으로 가압류처럼 소송 후 경매를 실행하는 것과 달리, 소송하지 않고 바로 경매에 들어 갈 수 있다.
14. 가압류
금전 채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전 수단이다.
15. 가처분
소유물 반환청구권, 임차물 인도 청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정할 필요가 있을 때 제 3자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 처분이다.
16. 가등기
절차적으로 종국등기를 할 수 있을 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 본등기를 위하여 그 순위를 보존하게 하려고 미리 해두는 행위이다.
원활하게 소유권 이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는 제도로 가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다.
17. 변경
경매진행 절차상의 중요한 새로운 사항이 추가되거나 권리가 변동하여 지정된 경매기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것으로 경매진행 기일이 변경되었음을 뜻하며, 채무자가 채무를 갚겠다는 노력이나 의사를 보이면 채권자가 경매기일 연기신청을 하면 법원에서 받아들일 수 있다.
18. 연기
채무자, 소유자, 또는 이해관계인에 의하여 경매신청 채권자의 동의 하에 일자를 지정한다.
19. 취소
채무의 변제 또는 경매원의 소멸으로 경매개시 결정 자체를 취소하는 것이다.
20. 취하
경매신청 채권자가 경매신청 행위를 철회하는 것으로 취하되면 더 이상 경매가 진행되지 않고 종결된다.
이러한 철회는 경매개시 결정에서부터 경락인이 대금을 납부할 때까지 가능하며 최고의 매수신고인이 결정된 후에는 최고가 매수인의 동의가 필요하다.
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