[부동산 #15] 부동산 경매 주요 용어 v4.0 (토지별도등기/대지권미등기/토지근저당권인수/제시외건물/배당요구/채권계산서/기일입찰/매각기일/차순위매수신고/매각결정기일)
31. 토지별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는 바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기기록에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일차하지 않으므로 건물등기 기록에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 내용을 말하는 것이다.
32. 대지권미등기
원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다.
대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종 된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다.
다만 신도시지역의 대지권미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.
33. 토지근저당권 인수
아파트, 다세대 등의 집합건물이 아니고 건물, 토지 각각 있는 다가구주택에서 건물이 아닌 토지 부분에 근저당권이 있으므로 해당 근저당 채권액을 매수인이 책임져야 된다는 것을 말한다.
34. 제시외 건물
포함, 미포함이 있는데 해당 경매물건이 소개(지번 ***, 물건 **)되고, 물건 이외에 소개되는 물건(제시외 건물)이다.
일반 주택에 별도의 화장실, 창고, 옥탑방 등이 해당될 수 있다.
35. 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.
배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.
36. 채권계산서
채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 한다.
채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하게 되며, 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충 할 수 없게 된다.
37. 기일입찰
경매매각방법의 하나로 정해진 매각기일에 출석하여 입찰표와 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행하는 경매방식을 말한다.
매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 하고 개찰을 하여 최고액의 입찰가격을 기재한 입찰자를 최고가매수신고인을 정하게 된다.
또한 기간입찰은 기일입찰과 달리 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 입찰기간을 정하여 원거리에 거주자도 등기우편의 방법을 통해 입찰에 참여할 수 있도록 하는 방법도 있지만, 대부분의 법원에서는 기일입찰만 진행하고 있다.
38. 매각기일
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다.
매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다.
39. 차순위매수신고
최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다.
차순위 입찰 신고를 하게 되면 매수인이 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 반환받지 못한다.
최고가 입찰자에 국한된 사유로 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위입찰 신고인에게 낙찰을 허가하므로 유리할 수도 있지만, 실무에서는 많이 하지 않는다.
40. 매각결정기일
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 할 뿐 매수인 채권자 채무자 기타 이해관계인에게 개별적 통고는 하지 않으며 통상 경매기일로부터 7일 이내에 결정한다.
낙찰허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)이 항고하지 않으면 낙찰허가 결정이 확정된다.
이후 매수인은 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금을 납부해야 하고 대금납부기일은 통상 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.
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