[부동산 #17] 부동산 경매 주요 용어 v5.0 (농취증/즉시항고/소유권이전등기촉탁/배당/상계/배당이의/명도/부동산인도명령/강제집행/유체동산경매)

[부동산 #17] 부동산 경매 주요 용어 v4.0 (농취증/즉시항고/소유권이전등기촉탁/배당/상계/배당이의/명도/부동산인도명령/강제집행/유체동산경매)

 

 

41. 농지취득자격증명(농취증)
농지를 취득하고자 하는 자가 필수로 발급 받아야 하는 서류로, 경매의 경우 농지를 취득한 자가 법원에서 발급해준 ‘최고가매수인’ 증명서를 가지고 농지 소재지의 읍면동 주민센터에 가서 신청하면 된다.

처리기간은 접수일로부터 4일이내지만 경우에 따라서는 당일 발급도 가능하다.

경매에서는 매각결정을 위한 필수 제출서류이므로, 발급받지 못할 경우 입찰보증금이 몰수될 수도 있기 때문에 입찰 전 확인이 필요하다.

1,000m2 미만 농지의 경우 농지취득자격증명신청서만 작성하면 되고, 1,000㎡ 이상 농지의 경우 추가적으로 농업경영계획서도 작성해야 한다.

42. 즉시항고
법원의 결정이나 명령에 대한 불복, 부동산 경매 절차에 있어서 경락허가 결정에 대한 항고를 하면 집행정지의 효력을 가지며 결정이 확정될 때까지는 대금의 지급이나 배당기일 또는 신경매 기일이 중지된다.

채무자나 소유자가 한 항고가 기각된 때는 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 전액 몰수하여 배당할 금액에 포함하게 되고, 그 외의 사람이 제기한 항고가 기각된 때에는 보증으로 제공된 금원의 범위 내에서 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 법정이자를 물게 되고, 나머지는 돌려받게 된다.

43. 소유권이전등기촉탁
소유권이전등기는 매매, 상속, 증여 등에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것으로 부동산 등기사항증명서상에 이 내용을 기입하는 것이다.

촉탁이란 어떤 일을 남에게 부탁하여 대신 처리하게 하는 것으로 최고가매수인이 되어 잔금을 납부하게 되면, 해당 담당 경매계에서 소유권 이전등기를 직권으로 등기소에 촉탁해 준다.

경매에서는 매수인이 대금을 완납하면 매각부동산의 소유권을 취득하게 되는 것이므로, 집행법원은 매수인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 매수인을 위하여 소유권이전등기를 대신 해주게 되고, 각종 말소등기 내역을 작성하면 매수인에게 인수되지 않는 권리를 등기관에게 말소하도록 촉탁하는 절차이다.

44. 배당
매각대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당 받게 된다.

이를 위하여 집행법원은 배당기일 전에 배당표를 미리 작성하여 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 정정할 것이 있으면 수정하여 배당표를 완성한 후, 배당기일에 확정하게 된다.

45. 상계
채권자와 채무자가 서로 같은 종류의 채권 채무를 가지고 있을 경우에 그 채권과 채무의 같은 액수를 서로 없애 버리기 위한 한쪽의 의사 표시이다.

경매에서는 채권자가 동시에 매수인이 되는 경우가 있는데, 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고해야 하고 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 금액을 납부하면 된다.

그러나 채권자가 배당받을 금액에 대하여 다른 이해관계인으로부터 이의가 있는 경우 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 납부해야만 한다.

 

46. 배당이의
배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있다.

이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대하여는 지급을 보류하고 공탁을 하게 된다.

이의제기 채권자가 그 증명 없이 기간을 도과하면 이의에도 불구하고 배당금을 지급되게 된다.

47. 명도
점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다.

48. 부동산인도명령
부동산인도명령을 신청할 수 있는 자는 낙찰인과 낙찰인의 상속인 등 일반 승계인에 한하며 경락대금이 완납되었으면 소유권 이전등기가 되지 않았어도 인도명령을 신청할 수 있다.

인도명령신청은 경락대금을 완납한 경락인에게 부여된 집행법상의 권리이므로 경락인의 경락 부동산을 제3자에게 양도하였다하더라도 경락인만이 인도명령을 구할 수 있는 권리가 있다.

종전 소유자가 인도명령에 기한 인도를 거부하는 경우에는 경락인은 법원으로 부터 송달 받은 인도명령 정본과 송달증명서를 집행관에게 제출하여 집행을 위임하여 처리할 수 있다.

49. 강제집행
강제집행은 채권자의 신청에 의하여, 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의하여 강제적으로 실현하는 법적절차이다.

강제집행을 하기 위해서는 집행권원이 있어야 하며, 이를 위해서는 집행사실을 기재한 공증을 받거나 지급명령, 조정, 화해 등을 통해 판결이나 동일한 효력을 받아야 한다.

경매에서는 인도명령을 통해 그 효력을 인정받으며, 인도가 용이하지 않을 시 집행까지 진행하는 경우가 있다.

50. 유체동산경매
유체동산의 집행은 채권자가 집행관에게 서면으로 신청함으로써 개시가 되는데, 집행을 하려면 집행력 있는 정본이 필요하다.

집행관이 압류를 실시한 후 압류물을 경매의 방법으로 현금화하는 절차로, 호가경매가 일반적이다.

호가경매는 미리 정한 장소에서 집행관이 매각조건을 정하여 이를 고지하고, 매각할 압류물에 대하여 매수의 신청을 알린 후, 입찰자가 있으면 매각대금과 맞바꾸어 매각물을 매수인에게 인도함으로써 종결하는 것이다.

호가경매기일에서 매수가 허가된 때에는 그 기일이 마감되기 전에 매각대금을 지급해야 하고, 지급이 완료되면 매각물을 매수인에게 인도하게 된다.