[부동산 #15] 부동산 경매 주요 용어 v3.0
21. 유찰
입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다
22. 정지
이미 실행된 부분 외에 장래의 절차만을 일시적으로 정지하는 것이다.
23. 종국
경매를 개시하여 배당완료 후 배당이의 등 모든 것이 종결되었다는 뜻이다.
통상 배당이 완료되면 ‘종국’ 이라고 표시하고 배당이의 등으로 인하여 미해결된 사안이 있으면 ‘미종국’ 이라고 표시한다.
24. 기각
민사소송법상 신청의 내용을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말하며, 기각의 재판은 본안판결이며 형식재판인 각하와 구별된다.
각하는 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다.
25. 감정평가서
토지 등의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 것으로, 국가에서 시험을 통해 선출한 감정평가사가 공시지가 및 각종 공공사업 및 세금, 관리처분, 경매, 소송 등을 위해 금액을 산정하게 된다.
경매에서는 이를 통해 최초매각가격을 정하는 기준이 되는데, 보통 평가가격은 표준지의 공시지가에 시점요인, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 감안하여 산정하게 되며, 그 내용은 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.
26. 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 통상 집행관이 이를 작성하며 그 조사내용을 법원에 제출하게 되고, 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.
27. 매각물건명세서
법원은 부동산의 표시, 점유자의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 작성해 놓은 서류이다.
여기에 등기된 부동산에 대한 권리나 가처분 등 매각으로 효력을 잃지 않는 것과 지상권의 개요, 토지별도등기, 특별매각조건 등의 내용이 작성되며 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.
28. 특별매각조건
부동산경매에서 입찰보증금은 보통 최저가의 10%이나, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정하여 입찰보증금으로 납부하는 조건을 말한다.
29. 이해관계인
경매절차에서 이해관계를 가진 자 중에 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대해서는 경매절차 전반에 관여할 권리가 있다고 본다.
30. 대위변제
채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)이 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상을 취득하게 되므로 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것을 말한다.
통상 후순위임차인이 소액의 선순위채권이 있는 경우, 이를 대신 변제하여 선순위임차인의 지위로 향상 시켜 대항력을 유지하여 보증금액을 온전히 보존받기 위해 하는 경우가 많다.
최근에는 저금리로 인해 일부 금융권에서 채무자의 동의하에 1순위 근저당 채권을 그대로 승계 받으면서 대신 변제하고 경매를 취하시켜 일정기간 시간을 버는 경우도 있다.
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